发展高层住宅:不仅为了降低房价

2006年的春天，经过近20年发展中国房地产遇到前所未有的困境：经历三年调控，以中心城市为代表，各地房价持续高涨，“不买房行动”、“质疑支柱产业地位，取消房地产开发商”、“进一步采取利率调控”、“住房消费需求合理化”“加大廉租房建设”等等，购房者、学界、开发商众说纷纭，莫衷一是，大家都觉得房市确实存在问题，市场现状、发展趋势和这些问题的解决似乎已经成为“达芬奇密码”，如同正在上演的这部大片的情节一样，中国房市也显得千头万绪、神秘诡谲、答案难求。
　　在这样的背景下，2006年5月17日，***出台了《促进房地产业健康发展六条措施》，简称国六条，再次肯定了房地产业支柱产业支柱地位，提出房地产业持续稳定健康发展的“三个有利于”，也清醒地认识和表述了发展的制约条件以及合理消费的必要：“房产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式”。提出了调整住房供应结构、加快廉租住房建设等六条措施。

    国六条给“达芬奇密码”开列了一组含义深刻的数字序列，近来各界不同角度的解读很多，大体集中于治理房市经济手段和政治意义。我们不妨换个角度，从可持续发展要求出发，重新审视影响土地利用、城市规划、住宅建设、住宅供应结构的一些旧有做法，解放思想，颠覆旧规，或许可以为解决目前问题打开新的思路，找到一把解开密码的“鸢尾花钥匙”。

　　一、可持续发展要求土地要集约利用，着眼未来

　　从人居角度来看，人口的绝对增长、城市化进程加剧与土地资源因不可再生而出现短缺，是影响人类社会可持续发展最为尖锐的矛盾，这在中国改革开放二十年的实践中已经得到验证。据联合国公布资料预测，到2050年世界人口将达到93亿，至2070年将相对稳定在100亿左右。在中国，严格的计划生育政策使得人口出生率回落，但到2050年预计将达到15亿，占世界人口的1／6。这些预测数字，要求我们不但要解决好目前城市建设与土地的矛盾，而且还要为为子孙后代未来居住留有余地，也就是说我们不能子吃卯梁，只顾眼前，陷入现在享受别墅，后代无地盖房尴尬窘境。


　　二、土地资源利用不够充分，使用强度存在上调空间　　

　　有效集约利用土地，用地强度很重要。通俗说，就是用地规模一定的情况下如何多住人的问题，这从规划学上有两个指标作为标志：一是建筑密度（指建筑基底面积占建设用地面积的百分比），一是容积率（指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数），其他相关指标还有建筑高度、建筑间距、绿地面积等指标对用地强度产生影响。
　　
　　全国范围看，越是经济发达地区，发展带来的用地短缺矛盾越是比较突出，北京非常典型，根据北京市2005年土地供应计划，当年应当供应6500公顷，其中住宅用地1950公顷，由于政府拆迁、资金等难度，一级开发实际完成数量很少，到2005年底实际供应量仅为计划的10%。那么完成供应的土地利用效率如何呢？我们以2004―2005年北京市出让土地情况（资料来源于新闻媒体，不包括当时已经出让的存量）为例进行分析，可以看到，两年间出让总建设用地面积400万平方米，规划建筑面积628万平方米，平均容积率1.57;其中位于四环以外建设用地面积379万平方米，规划总建筑面积570万平方米，占95%，平均容积率1.5。　1.5的容积率，意味着目前这些土地将只能建设以多层（6层）高密度住宅。可见，北京在用地短缺的背景下，土地总体利用强度还在较低水平，且这种低水平还在新的规划中体现着，不能不说是对土地资源的浪费。